Un inquilino puede rescindir su contrato de arrendamiento con un propietario en caso de constructivo desalojoEl desalojo constructivo se define como cualquier perturbación causada al inquilino por el propietario que: (1) haga que el inmueble no sea apto para el propósito para el cual fue arrendado; o (2) prive al inquilino del disfrute beneficioso del inmueble. Para establecer una acción de desalojo constructivo válida contra un propietario, un inquilino debe poder demostrar:
- El arrendador incumplió un deber hacia el inquilino que privó sustancial y materialmente a este último del uso y disfrute de las instalaciones;
- El inquilino notificó al propietario y le dio un tiempo razonable para realizar la reparación; y
- Después de ese tiempo razonable, el inquilino abandonó la propiedad.
(A) Incumplimiento de deberes por parte de los propietarios.
En casi todos los contratos de arrendamiento existe un pacto implícito de goce tranquilo y una garantía implícita de habitabilidad para los arrendamientos residenciales. Un pacto de goce tranquilo garantiza que el arrendador no interferirá en el goce tranquilo y la posesión de la propiedad por parte del inquilino. Una garantía implícita de habitabilidad es la obligación del arrendador de proporcionar al inquilino una propiedad adecuada y segura para su ocupación.
Por lo tanto, un arrendador que arrienda una propiedad a un inquilino para fines residenciales tiene el deber implícito de inspeccionar razonablemente la propiedad antes de permitir que el inquilino tome posesión. Además, después de que el inquilino tome posesión, el arrendador tiene el deber permanente de ejercer un cuidado razonable para reparar las condiciones defectuosas tras la notificación de su existencia por parte del inquilino, a menos que este haya renunciado a dicho deber. Sin embargo, La obligación del arrendador de vivienda hacia su inquilino de reparar los defectos en la propiedad arrendada para que sea razonablemente segura para su ocupación se limita a condiciones inherentemente inseguras o peligrosas que no sean fácilmente evidentes para el inquilino. El arrendador también tiene la obligación de cumplir con todos los códigos de vivienda locales, y en ausencia de estos códigos, El propietario debe, entre otras cosas, mantener y conservar en buen estado el techo, ventanas, mosquiteros, puertas, pisos, escalones, porches, paredes exteriores, cimientos y todos los demás elementos estructurales, así como la plomería.
Si el contrato de arrendamiento incluye una disposición expresa que exige al arrendador realizar ciertas reparaciones específicas, y este no las realiza dentro de un plazo razonable tras ser notificado por el inquilino, podría ser responsable de un desalojo implícito. En ausencia de dicha disposición expresa en el contrato de arrendamiento, se considera que el arrendador ha incumplido su obligación con el inquilino si se producen perturbaciones en la posesión del inquilino que hagan que el inmueble sea inapropiado, inseguro o inadecuado para su ocupación, total o parcialmente, para los fines para los que se arrendó, o que prive al inquilino del disfrute beneficioso del mismo. Para que se constituya un incumplimiento, es imperativo que el acto del arrendador se realice con la intención expresa o implícita de interferir esencialmente con el uso y disfrute del inmueble por parte del inquilino.
(B) Aviso.
El inquilino debe notificar al arrendador con suficiente antelación sobre el presunto incumplimiento. Esta notificación le brinda al arrendador una oportunidad razonable para rectificar las presuntas condiciones que constituyen el desalojo implícito. El plazo razonable para la notificación, según lo establecido en el Estatuto de Florida §83.56, es de 7 días, pero está sujeto a la discreción del tribunal. En otras palabras, el inquilino no puede alegar la rescisión del contrato de arrendamiento por incumplimiento del compromiso de realizar reparaciones, a menos que se notifique al arrendador que se requieren tareas de mantenimiento o reparaciones.
(C) Abandono.
Por último, como elemento necesario de constructivo desalojoEl inquilino debe abandonar o entregar la posesión de la propiedad dentro de un plazo razonable tras la aparición de la condición insegura o inadecuada. El plazo razonable no se establece explícitamente, sino que será determinado por el tribunal caso por caso. En esencia, el tribunal sopesará los hechos de cada caso para decidir cuánto tiempo se considera "razonable" y si la propiedad se vio afectada de tal manera que constituya un abandono legítimo por parte del inquilino.
Si una condición defectuosa se considera insegura, no apta o inadecuada para su ocupación.
Para determinar si una condición defectuosa se considera insegura o inadecuada para la ocupación, el arrendador debe consultar tanto el contrato de arrendamiento como el código de vivienda local de la ciudad o condado donde se ubica la propiedad residencial. Si el contrato de arrendamiento estipula que el arrendador realizará reparaciones específicas en la propiedad, este tiene la obligación de reparar la condición defectuosa dentro de un plazo razonable. Si el contrato de arrendamiento no incluye dicha disposición, pero el código de vivienda local exige que el arrendador repare la condición defectuosa, este sigue teniendo la obligación de reparar dicho defecto. Si el arrendador no realiza dichas reparaciones dentro de un plazo razonable tras ser notificado y el inquilino posteriormente abandona la propiedad, es probable que se haya producido un desalojo implícito, el inquilino podría rescindir el contrato de arrendamiento y el arrendador podría ser responsable.
En conclusión, para que un inquilino pueda establecer un desalojo constructivo, el inquilino debe probar:
- El propietario tenía un deber hacia el inquilino y violó ese deber ya sea privando sustancialmente al inquilino del uso y disfrute de las instalaciones o no ejerciendo un cuidado razonable para reparar las condiciones inseguras;
- El inquilino notificó al propietario el presunto incumplimiento y le dio un plazo razonable para repararlo; y
- Transcurrido el plazo prudencial, el arrendatario entregó la posesión del inmueble.
Además, se producirá un incumplimiento de un pacto implícito de disfrute tranquilo o de una garantía implícita de habitabilidad para alquileres residenciales si un propietario perturba la posesión de la propiedad por parte del inquilino, lo que hace que las instalaciones no sean aptas para ser ocupadas. o que prive al inquilino del disfrute beneficioso de la propiedad. Ambos incumplimientos, si se establecen individualmente, se considerarán un desalojo implícito válido. Si el inquilino no notifica oportunamente al arrendador sobre el/los presunto(s) incumplimiento(s), se considerará que ha renunciado a su derecho a un desalojo implícito. Por último, si el arrendador, tras la notificación y un plazo razonable, no realiza las reparaciones inseguras que obliguen al inquilino a abandonar la propiedad, podrá ser responsable del desalojo implícito.
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