Desde el colapso del mercado inmobiliario y la recesión de 2009, muchas personas que buscan invertir en el mercado inmobiliario, pero no logran generar el capital necesario para comprar propiedades, han recurrido al arbitraje de alquileres. Este arbitraje implica que una persona firme un contrato de alquiler a largo plazo para una propiedad y luego la alquile a otras personas a corto plazo. Esto se realiza principalmente a través de plataformas como Airbnb, HomeAway y VRBO.
¿Es legal el arbitraje de alquiler?
El arbitraje de alquileres es legal en los 50 estados, aunque algunos estados y condados tienen restricciones y requisitos específicos que deben cumplirse en todo momento. En Florida, por ejemplo, el mercado de alquileres vacacionales a corto plazo está supervisado por el Departamento de Regulación Comercial y Profesional (DBPR). El DBPR exige que todas las personas que alquilan propiedades vacacionales a corto plazo obtengan una licencia. Florida ofrece dos tipos de licencias: una para alquileres vacacionales individuales o grupales y otra para alquileres vacacionales colectivos. En un alquiler individual o grupal, todas las unidades se encuentran dentro del mismo edificio o grupo de edificios en un solo complejo. Por otro lado, un alquiler colectivo incluye unidades distribuidas en varias ubicaciones. Además, las personas que participan en el arbitraje de alquileres en Florida deben registrarse en el Departamento de Ingresos para garantizar el pago de todas sus obligaciones fiscales. Además, es importante obtener el consentimiento del propietario antes de participar en el arbitraje de alquileres.
¿Necesita una LLC para el arbitraje de alquiler?
Para evitar infracciones fiscales o regulatorias, los inversores que participan en arbitraje de alquileres deberían constituir una LLC. Operar un negocio bajo una LLC no solo ofrece beneficios fiscales, sino que también es la mejor manera de proteger sus activos personales en caso de demanda. La LLC debe estar registrada en el estado de residencia del inversor y, si la propiedad se encuentra en otro estado, podría registrarse como una LLC extranjera en ese estado. Por ejemplo, si un residente de Georgia firma un contrato de arrendamiento a largo plazo de una vivienda unifamiliar en Florida, la LLC debe constituirse en Georgia y luego registrarse como una LLC extranjera en Florida.
¿Cuáles son los pros y contras del arbitraje de alquiler para los inquilinos?
Los inquilinos que buscan usar su propiedad de alquiler para el arbitraje de alquileres suelen verse atraídos por los bajos costos iniciales. Si bien establecer una LLC y obtener las licencias necesarias requiere una inversión inicial, estos costos se recuperan rápidamente. Cabe destacar que el arbitraje de alquileres no requiere la compra de una propiedad, como ocurre con la mayoría de las propiedades de inversión. En cambio, siempre que la casa esté correctamente amueblada y se obtenga toda la documentación necesaria, la propiedad puede publicarse en Airbnb y sitios similares. Además, las ganancias del subarrendamiento pueden utilizarse para complementar los pagos del alquiler y, en algunos casos, cubrirlo por completo.
Por otro lado, la principal desventaja del arbitraje de alquileres es la volatilidad del mercado. Si bien ciertas ubicaciones siempre tendrán más demanda que otras y serán inversiones más lucrativas, el arbitraje de alquileres está sujeto a la economía. Las tasas de reserva fluctúan constantemente, y las recesiones económicas pueden provocar una disminución significativa de los ingresos por reserva. Esto es especialmente peligroso para los inquilinos que utilizan los ingresos por alquiler para cubrir el coste de su propio alquiler.
