Que el comprador tenga cuidado: "tal cual" realmente significa "tal cual" bajo la cláusula de compra segura
Cuando un contrato de compraventa de una propiedad estipula que el comprador la recibirá "tal cual", el vendedor realmente quiere decir "tal cual". Según la doctrina de caveat emptor, los compradores de propiedades son responsables de inspeccionar la calidad y el estado del terreno o la edificación antes de la formalización del contrato de compraventa. Si el comprador no ejerce la debida diligencia y no examina la propiedad, el vendedor queda exento de responsabilidad por cualquier defecto. Además, recae sobre el comprador la carga de la prueba, que debe demostrar que el vendedor ocultó activamente un defecto material de la propiedad.
¿Es Florida un estado con cláusula de compra segura?
Los tribunales de Florida siguen adhiriéndose al principio de caveat emptor, que fue reafirmado en la decisión del Tribunal de Apelaciones del Cuarto Distrito de Florida para Florida Holding 4800, LLC contra Lauderhill Mall Investment. En este caso, el comprador adquirió una propiedad comercial en Lauderhill Mall. Tras descubrir problemas con la propiedad, como goteras en el techo, fallas en el sistema de climatización y moho, demandó al vendedor por presuntamente tergiversar y ocultar activamente las condiciones de la propiedad. Cuando el tribunal de primera instancia falló a favor del vendedor debido al lenguaje del contrato de compraventa, el comprador apeló ante la Cuarta Sala de Apelaciones (Cuarta Sala de Apelaciones). El tribunal de apelaciones determinó que el contrato se clasificó como una venta "tal cual", lo que significa que el vendedor no ofreció garantías, convenios ni declaraciones sobre la calidad de la propiedad. La Cuarta Sala de Apelaciones reafirmó la afirmación del tribunal de primera instancia, determinando que el contrato permitía al comprador inspeccionar la propiedad y rescindirlo si se descubría algún defecto o condición insatisfactoria.
¿Existen excepciones al principio de caveat emptor?
Sí, hay tres excepciones a la doctrina del caveat emptor. En Green Acres, Inc. contra First Union National Bank of FloridaEl tribunal reconoció excepciones al caveat emptor en Florida, incluyendo (1) cuando al comprador se le ha impedido realizar una inspección independiente de la propiedad debido a un truco o artificio, (2) cuando el comprador no tiene la misma oportunidad de conocer el hecho, y (3) cuando una de las partes intenta revelar hechos y no revela toda la verdad. Sin embargo, estas excepciones son difíciles de reclamar ante los tribunales, ya que el comprador tiene la carga de probar que el vendedor ocultó activamente el hecho material para eludir cualquier cláusula contractual que indique que la propiedad está "tal cual".
Además, las declaraciones orales del vendedor sobre el estado de la propiedad se contradicen explícitamente con cualquier cláusula que indique "tal cual" en el contrato escrito. Esta noción se basa en la facultad inherente del comprador de inspeccionar la propiedad y rescindir el contrato de propiedad si la calidad del terreno o la construcción no cumple con sus expectativas.
¿Cuál es un ejemplo de caveat emptor?
Carl quiere comprarle una casa a Nick. Al visitarla, Carl le pregunta a Nick si hay algún problema con la propiedad. Nick revela que había un problema de termitas, pero que un fumigador lo había solucionado hace aproximadamente un mes. Basándose en esta afirmación, Carl no inspecciona personalmente si quedan termitas y procede con la compra. El contrato de compraventa incluye cláusulas de "tal cual".
Tras mudarse a la casa, Carl encuentra alas de termitas en el baño. Decidió entonces contratar a un fumigador, quien descubrió que las paredes y los techos estaban infestados de insectos. Carl decidió demandar a Nick por daños y perjuicios.
En el tribunal, el juez reitera que el comprador asume el riesgo de que la propiedad no cumpla con sus expectativas si no realiza la debida diligencia e inspecciona la propiedad para detectar defectos antes de la compra. Por consiguiente, el juez determina que Carl no puede demandar a Nick debido a la cláusula de advertencia al comprador. Carl no puede obtener ninguna indemnización por daños y perjuicios, ya que no realizó la debida diligencia al inspeccionar la vivienda para detectar defectos o condiciones defectuosas.
