En Florida, si un banco, prestamista o administrador prevé presentar una demanda de ejecución hipotecaria, debe seguir ciertos pasos antes de hacerlo. Estas disposiciones se denominan condiciones previas a la ejecución hipotecaria. La legislación estatal y federal, así como el texto contractual de la hipoteca y el pagaré, establecen algunos de estos requisitos. Las instituciones financieras están obligadas a cumplir estas condiciones. De no hacerlo, se abre la puerta a defensas contra la demanda de ejecución hipotecaria, lo que puede resultar en la desestimación del caso.
¿Cuáles son algunos ejemplos de condiciones previas a la ejecución hipotecaria en Florida?
Ejemplos comunes que se encuentran incorporados en hipotecas y pagarés en Florida:
- Proporcionar al prestatario aviso sobre el incumplimiento del préstamo y una oportunidad para subsanar la hipoteca antes de la ejecución hipotecaria;
- Comunicarse con el prestatario por teléfono y por escrito durante el período previo a la ejecución hipotecaria para analizar las opciones de mitigación de pérdidas;
- La ley federal generalmente requiere que el proveedor de servicios espere hasta que el prestatario haya estado en mora en los pagos durante más de tres meses.
¿Qué es el requisito de reunión “cara a cara” de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)?
La regulación federal 24 CFR §203.604 exige que un banco realice una de las siguientes acciones antes de iniciar una acción de ejecución hipotecaria:
- Reunirse con el prestatario para una entrevista cara a cara; o
- Haga un esfuerzo razonable para tener esa reunión cara a cara.
El reglamento exige que dicha reunión se lleve a cabo o que se haga un esfuerzo de buena fe para reunirse con el prestatario antes de que queden sin pagar los tres pagos hipotecarios mensuales completos.
¿Es el requisito de reunión “cara a cara” del HUD una condición precedente para la ejecución hipotecaria?
Depende. La regulación 24 CFR §203.604(b) no es una condición precedente para la ejecución hipotecaria. a menos que El lenguaje del pagaré y la hipoteca incorporan expresamente la regulación del HUD. En PennyMac Loan Services LLC contra UstarezLa hipoteca y el pagaré en cuestión contenían una disposición que estipulaba expresamente que ni la aceleración ni la ejecución hipotecaria estaban autorizadas, a menos que el HUD las permitiera. El tribunal concluyó que, dado que PennyMac acordó contractualmente autoimponerse la regulación del HUD, era necesario cumplirla antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria. De lo contrario, el requisito de reunión presencial del HUD se considera una regulación administrativa sujeta a sanciones monetarias y no impide la presentación de una demanda de ejecución hipotecaria.
