Un contrato de arrendamiento comercial es un acuerdo contractual que permite a una empresa alquilar oficinas u otra propiedad a un arrendador. Este contrato se utiliza para actividades comerciales, a diferencia de un contrato de arrendamiento residencial para vivienda. En comparación con los arrendatarios residenciales, los arrendatarios comerciales están sujetos a menos protecciones. ¡Atención, comprador! El Capítulo 83, Parte I de los Estatutos de Florida trata sobre los arrendamientos comerciales. Mientras que un arrendatario residencial puede ampararse en las leyes de vivienda y protección al consumidor, un arrendatario comercial generalmente no puede ampararse en derechos distintos a los explícitamente estipulados en el contrato de arrendamiento.
¿Qué debo esperar de un contrato de arrendamiento comercial?
Un contrato de arrendamiento comercial debe establecer los derechos y obligaciones de ambas partes. Los contratos de arrendamiento verbales son exigibles, pero los contratos de arrendamiento con una duración superior a un año pueden requerir la forma escrita, a menos que se apliquen ciertas excepciones en virtud de la Ley de Fraudes. Por ejemplo, un contrato de arrendamiento verbal con pago mensual se conoce como arrendamiento mensual a voluntad (sin plazo fijo, con renovación automática mensual) y es exigible incluso si el plazo del contrato supera un año. Un contrato de arrendamiento comercial suele contener las siguientes cláusulas:
• Términos básicos (duración del contrato de arrendamiento, usos permitidos de la propiedad, opciones para extender o cancelar, alquiler, servicios públicos, cargos adicionales, depósitos de seguridad, cumplimiento de la ADA, etc.)
• Una cláusula de subarrendamiento que permite al arrendatario ceder los pagos del arrendamiento a un tercero. Con frecuencia, el arrendador exige al inquilino original que garantice los pagos del tercero o se reserva el derecho de investigar exhaustivamente al nuevo inquilino antes de aceptar la cesión.
• Una cláusula que especifique qué parte es responsable de las áreas comunes, el mantenimiento de rutina, el cuidado, la limpieza, el paisajismo, las renovaciones, los seguros, etc.
• Un pacto de operación continua, una obligación por parte del inquilino de continuar operando el negocio en el local arrendado, además de pagar el alquiler.
• Una cláusula de arbitraje, que requiere que las partes acepten la decisión de un árbitro neutral en caso de disputa.
• Una cláusula de modificación, que permite a las partes modificar el contrato de arrendamiento de mutuo acuerdo.
Por lo general, todas las cláusulas de un contrato de arrendamiento comercial son ejecutables si las partes lo acuerdan mutuamente, a menos que sean ilegales, abusivas o imprecisas. ¡No tema negociar!
Consejos para la negociación de contratos de arrendamiento comercial
Los precios siempre son negociables. ¿Tiene el propietario la capacidad de subir el alquiler? ¿Cuánto espacio se alquila exactamente? No deje estas preguntas sin respuesta. Los inquilinos con la capacidad y la disposición para firmar contratos de arrendamiento a largo plazo tienen la capacidad de negociar muchos de estos términos.
¿Existe una cláusula de no competencia que prohíba al arrendador alquilar un espacio a una empresa competidora? Esto puede ser especialmente importante para minoristas o ciertos servicios profesionales.
¿Cómo se liberan las partes del contrato de arrendamiento? ¿Cómo notifican los cambios? Deben existir normas claras para comunicar subarrendamientos, modificaciones y disputas.
