Una ejecución hipotecaria es el proceso legal en el que el prestamista intenta recuperar el saldo de un préstamo forzando la venta de la propiedad utilizada como garantía. La ejecución hipotecaria ocurre cuando el propietario no puede realizar los pagos de la hipoteca al prestamista. El propietario tiene varias opciones para evitar la ejecución hipotecaria. Las más comunes son las modificaciones de la hipoteca y las ventas a corto plazo.
¿Qué es la modificación de hipoteca?
Una modificación de hipoteca se utiliza para cambiar los términos del contrato de préstamo entre el prestamista y el propietario. Permite reducir los pagos mensuales y evitar una ejecución hipotecaria. Si se aprueba, permite evitar la ejecución hipotecaria. Si el propietario ya está atrasado y la ejecución hipotecaria es inminente, el prestamista puede aceptar añadir los pagos vencidos al capital pendiente del préstamo. Esto permite al propietario reembolsar los pagos vencidos al final del préstamo mediante un pago global o un pago gradual.
El Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP) es un programa federal de modificación que ayuda a los propietarios de vivienda a modificar su hipoteca para evitar la ejecución hipotecaria. El programa consta de dos niveles. El objetivo del Nivel 1 es reducir los pagos hipotecarios mensuales de los propietarios en riesgo de ejecución hipotecaria. El Nivel 2 está disponible para quienes no cumplen los requisitos del Nivel 1, principalmente inquilinos o propietarios que no cumplen los requisitos.
Mientras un propietario esté negociando o consultando con HAMP o directamente con el prestamista, no se producirá una ejecución hipotecaria. El prestamista tiene prohibido el doble seguimiento. Este se produce cuando el prestamista inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria mientras se procesa una solicitud de mitigación de pérdidas. Es importante estar en contacto con el departamento de ejecuciones hipotecarias del prestamista, ya que, si bien una ejecución hipotecaria no puede completarse mientras se procesa una modificación de hipoteca, puede haber problemas de comunicación entre el departamento de modificación de hipoteca y el de ejecuciones hipotecarias.
El prestamista puede rechazar una modificación de la hipoteca y optar por la ejecución hipotecaria. La siguiente opción es una venta corta.
¿Es una buena idea comprar una casa en venta corta?
Una venta corta se produce cuando un propietario vende su propiedad por un precio inferior al que le corresponde al prestamista. En una venta corta, el prestamista acepta el producto de la venta para liquidar una parte del saldo de la hipoteca y liberar la propiedad del gravamen. Al igual que con la modificación de la hipoteca, el propietario debe obtener la aprobación del prestamista antes de que se pueda completar una venta corta. Mientras la venta corta esté pendiente o el proceso de aprobación esté en curso, el prestamista no puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria.
La venta corta se considera una medida de mitigación de pérdidas, por lo que el propietario deberá presentar una solicitud de mitigación de pérdidas ante el prestamista. La mayoría de los prestamistas exigen que el propietario presente una oferta de compra de un posible comprador antes de aprobar la venta corta. Si existe una segunda hipoteca, ambos titulares deben estar de acuerdo con la venta corta para que se pueda aprobar.
Tras la aceptación y el proceso de la venta corta, el propietario podría enfrentar una sentencia por deficiencia. Algunos estados no permiten sentencias por deficiencia; en Florida, un prestamista puede solicitar una sentencia por deficiencia contra el propietario. Una sentencia por deficiencia corresponde al saldo restante de la hipoteca después de recuperar el producto de la venta corta. Por ejemplo, si la hipoteca es de $200,000.00 y se aprueba y procesa una venta corta por $150,000.00, la sentencia por deficiencia se dictará por los $50,000.00 restantes.
Si un propietario desea evitar una sentencia por deficiencia, debe indicarse en el contrato de venta corta que el prestamista renuncia a su opción. La renuncia debe indicar claramente que el prestamista renuncia a sus derechos sobre la deficiencia. Durante la solicitud de mitigación de pérdidas y la venta corta, el propietario debe negociar con el prestamista para incluir esta cláusula de renuncia en el contrato de venta corta.
