A partir de abril de 2026, una nueva norma federal emitida por el Red de Ejecución de Delitos Financieros (FinCEN) Cambiará la forma en que se manejan ciertas transferencias de bienes raíces residenciales en todo Estados Unidos.
La norma busca abordar la preocupación por la inversión de fondos ilícitos en bienes raíces estadounidenses mediante transacciones que se realizan sin financiación bancaria tradicional. Se centra principalmente en transferencias que involucran a personas jurídicas y fideicomisos sin financiación bancaria calificada.
Aunque su objetivo es combatir el blanqueo de capitales, la norma también afectará muchas transferencias rutinarias de propiedad, comúnmente utilizadas en la planificación patrimonial y la protección de activos. Por ejemplo, transferir una vivienda a una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) para protección de responsabilidad civil o ceder una propiedad a un fideicomiso como parte de un plan patrimonial podría ahora generar un requisito de declaración federal.
No informar sobre una transacción cubierta puede exponer a la parte responsable a una posible responsabilidad penal según la ley federal.
¿Qué transacciones están cubiertas?
Dado que los bancos, con una fuerte regulación, ya realizan controles antilavado de dinero, la norma se centra principalmente en las transacciones en efectivo y las transferencias privadas. Generalmente se aplica cuando se cumplen todas las siguientes condiciones:
- Se transfiere un inmueble residencial
- La propiedad está ubicada en cualquier lugar de los Estados Unidos.
- La transferencia se realiza a una entidad (como una LLC, corporación o sociedad) o a un fideicomiso.
- No existe financiamiento garantizado calificado de un banco cubierto (por ejemplo, la transacción es totalmente en efectivo, financiada de manera privada o es una simple transferencia de título)
- La transferencia se produce por cualquier valor, incluso sin valor alguno, como un regalo.
La propiedad cubierta se define de manera amplia e incluye:
- Viviendas unifamiliares
- Dúplex y cuádruplex
- Departamentos
- Cooperativas
- Terreno baldío destinado a construcción de viviendas
Las transferencias de planificación patrimonial común podrían verse afectadas
Muchas transferencias rutinarias de planificación patrimonial que antes implicaban una divulgación mínima ahora podrían requerir informes al gobierno federal. Algunos ejemplos incluyen:
- Escrituras de fideicomisos revocables o fideicomisos en vida
- Escrituras de fideicomisos irrevocables utilizadas para la planificación fiscal
- Transferencias a sociedades comanditarias familiares
- Transferencias a sociedades de responsabilidad limitada para protección de responsabilidad o gestión de activos
Se aplican ciertas excepciones, como las transferencias derivadas directamente del fallecimiento, las transferencias incidentales a un divorcio o las transferencias supervisadas por un tribunal. Sin embargo, estas excepciones son técnicas y deben analizarse cuidadosamente caso por caso.
¿Quién debe denunciar?
La obligación de informar sigue una estructura de prioridad federal, a menudo denominada "cascada". En los cierres tradicionales, la obligación suele recaer en el agente de cierre o la compañía de títulos.
Sin embargo, en situaciones en las que no existe un seguro de título o una estructura de cierre formal, como en el caso de las escrituras de propiedad que transfieren una propiedad a un fideicomiso o una LLC, el deber de informar puede recaer en el abogado que prepara o registra la escritura.
Debido a que la norma conlleva un riesgo de incumplimiento, las compañías de títulos y los profesionales legales ya están implementando procedimientos para garantizar que se cumplan los requisitos de informes antes del cierre.
Qué significa esto para los propietarios
Si transfiere una propiedad a una entidad o fideicomiso, deberá esperar solicitudes de documentación e información adicionales. El formulario de informe requiere información de identificación extensa y más de 100 campos de datos específicos.
La norma también puede afectar a las transacciones ya contractuales. Por ejemplo, si la financiación bancaria tradicional fracasa y el comprador opta por una transacción íntegramente en efectivo, la operación podría volver a estar sujeta a los requisitos de información, lo que puede afectar los plazos y la logística del cierre.
Si está considerando transferir una propiedad como parte de su plan patrimonial o estrategia de protección de activos, es importante evaluar si será necesario presentar informes antes de proceder.
En EPGD Business Law, nuestros equipos de Bienes Raíces, Corporativo y Fideicomisos y Patrimonios monitorean de cerca estos desarrollos y asesoran a los clientes sobre el cumplimiento normativo. Si planea una compra al contado o reestructurar la gestión de sus bienes inmuebles, estamos a su disposición. ayudar para garantizar que su transacción se realice sin problemas y de acuerdo con las nuevas regulaciones.
