¿Qué tipos de bienes inmuebles deben poseer una entidad jurídica?
Las propiedades de inversión deben mantenerse separadas de sus activos personales. Si invierte en propiedades para alquilarlas o revenderlas con fines de lucro, mantenerlas a su nombre aumenta sus riesgos legales y financieros. Por el contrario, ser propietario de la propiedad en una entidad reduce su responsabilidad legal si ocurre un incidente en la propiedad y alguien decide demandar por los daños sufridos a causa de dicho incidente.
¿Qué tipos de personas jurídicas pueden poseer bienes inmuebles?
Una persona que es el único propietario de una propiedad puede crear una compañía de responsabilidad limitada de un solo miembro o "LLC" para ser propietario de la propiedad, estas LLC se consideran predeterminadas como entidades "de transferencia", lo que significa que todas las ganancias de la entidad pasan a la declaración de impuestos sobre la renta del propietario individual, por lo que no se requiere una presentación de impuestos por separado en nombre de la LLC.
Una propiedad en propiedad de una LLC con múltiples propietarios se considera una LLC o sociedad colectiva multimiembro. Por supuesto, también existe la opción de poseer propiedades a través de una corporación. Estas estructuras protegen los intereses y activos personales de los propietarios de cualquier responsabilidad. Cada entidad tiene sus propias implicaciones legales, fiscales y operativas. Por ejemplo, una de las desventajas de tener bienes inmuebles en una corporación es que los ingresos de las empresas están sujetos a una doble tributación: una a nivel empresarial y otra cuando los propietarios presentan sus declaraciones de impuestos personales, en caso de que opten por recibir distribuciones trimestrales o al final del año.
¿Por qué no se deberían mantener bienes inmuebles en una S-Corp?
Existen dos tipos de corporaciones reconocidas por el IRS: (i) corporaciones tipo S y (ii) corporaciones tipo C. Las corporaciones tipo S, a diferencia de las corporaciones tipo C, son más atractivas porque disfrutan de las mismas ventajas que una LLC unipersonal, en el sentido de que tienen la tributación directa. Sin embargo, las corporaciones tipo S tienen ciertos requisitos que deben cumplirse para que la empresa sea calificada por el IRS. Además, las corporaciones tipo S también tienen diversas implicaciones fiscales, ya que muchas acciones desencadenan un hecho imponible. La aportación de bienes apreciados a una corporación tipo S está sujeta a impuestos si el accionista que aporta posee menos del 80% de la mayoría de votos después de la transferencia. Cuando las corporaciones tipo S distribuyen ganancias a los accionistas y cuando los accionistas liquidan sus acciones, están sujetas a impuestos. Las aportaciones a las LLC y las distribuciones de bienes apreciados de la LLC a los socios están exentas de impuestos. No todos los accionistas calificarán para deducir las pérdidas de una corporación tipo S de otras fuentes de ingresos. Las pérdidas derivadas de ingresos pasivos en una corporación S solo son deducibles de los ingresos relacionados con esa actividad. Además, los activos mantenidos en una corporación S no pueden ajustarse a la base imponible tras el fallecimiento de un accionista. Esto significa que el beneficiario o comprador pagará impuestos sobre una ganancia mayor, ya que el valor base no se ajusta.
Finalmente, las corporaciones S no pueden retener sus ganancias libres de impuestos. Deben realizar distribuciones al final de cada año a todos sus accionistas, quienes luego deben pagar impuestos sobre la distribución. En esencia, las corporaciones S son una mala opción para el sector inmobiliario porque, al colocar un activo en una corporación S, este queda bloqueado y no se puede retirar sin pagar el impuesto sobre las ganancias de capital. Los propietarios se ven obligados a pagar este impuesto al final de cada año fiscal sin opción de diferimiento.
