La partición es una acción legal que emprenden dos o más partes propietarias de un inmueble, pero no logran un acuerdo independiente sobre qué hacer con él. Este inmueble puede ser una casa, un condominio, una propiedad residencial multifamiliar o un local comercial. Puede ser una acción que emprenden los socios comerciales si surgen disputas sobre bienes inmuebles que requieren una resolución judicial.
Si bien la partición puede ser realizada por dos o más partes que viven juntas en una propiedad o que invierten juntas en bienes inmuebles, en Florida es más común en acciones de fideicomiso y sucesiones. En estas acciones, la partición se realizará contra los bienes inmuebles dejados a los beneficiarios. Para explicar este proceso con más detalle, las acciones de partición involucran a personas que heredan bienes de familiares pero no pueden llegar a un acuerdo sobre qué hacer con ellos. Las personas que heredan presentarán una demanda ante su respectivo sistema judicial. El tribunal intervendrá y tomará la decisión más equitativa, al menos desde la perspectiva del tribunal, para las partes. El tribunal puede decidir vender la propiedad, qué parte debe tener los derechos de propiedad, cómo administrar la escritura o si la propiedad debe arrendarse como un negocio.
Existen varias maneras en que la partición puede determinar cómo se reparte el valor monetario de la propiedad entre los herederos o propietarios. A menudo, la división se realiza equitativamente entre las partes o según lo estipula el testamento. Pero ¿qué ocurre si existen gravámenes sobre la propiedad? ¿Cómo se resuelven?
Es importante destacar que Florida es un estado que rige la teoría del gravamen. La ley de Florida establece que cualquier prestamista o hipotecario (generalmente bancos) que tenga un gravamen (deuda monetaria) sobre la propiedad por un préstamo pendiente debe recibir el pago primero, antes de que las ganancias de la venta se entreguen a los familiares herederos. Si se inicia una partición por venta, el tribunal dispondrá que la propiedad en cuestión se venda en subasta. El producto de dicha venta se distribuirá entre los herederos o propietarios de la propiedad; sin embargo, cualquier gravamen debe ser satisfecho.
Por ejemplo, tres hermanos heredan una casa en Coral Gables de su madre, quien falleció recientemente. Los tres hermanos no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con la propiedad. El menor quiere mudarse a la casa, el mayor quiere venderla y dividir las ganancias, y el último hermano quiere ponerla a la venta como propiedad de alquiler para el lucrativo mercado turístico de Miami.
Los hermanos acuden a los tribunales y el mayor contrata a EPGD Business Law para que represente sus intereses en la venta de la casa. El caso de la casa se lleva a los tribunales en un proceso de partición. El tribunal acuerda que vender la casa y dividir las ganancias es la mejor opción, dando la razón al mayor. Como se mencionó anteriormente, la venta se realizará mediante una subasta dirigida por el tribunal.
La subasta comienza y la casa se vende por $655,000. Sin embargo, quedaban $150,000 restantes de la hipoteca que la madre de los hermanos contrató originalmente con un banco de Miami. Dado que Florida es un estado con teoría de gravamen, la ganancia de $655,000 de la venta de la casa pagará primero la hipoteca restante de $150,000 al banco para liquidar el gravamen hipotecario (una hipoteca se conoce como gravamen voluntario, lo que significa que la persona asumió voluntariamente la deuda monetaria). Una vez pagada la hipoteca, los $505,000 restantes de la ganancia de la venta de la casa se repartirán entre los hermanos, quedando cada hermano con aproximadamente $168,333.
Si considera que una acción de partición es una posible solución para sus necesidades de planificación patrimonial o las de su familia, llame a EPGD Business Law. Uno de nuestros abogados expertos, atentos y expertos en fideicomisos y sucesiones estará encantado de ayudarle.
