La inversión extranjera ha experimentado un aumento drástico en los últimos años. Florida ha sido uno de los lugares más destacados donde se produce este tipo de inversión, especialmente en el sector inmobiliario. Miami, en particular, cuenta con un lucrativo mercado inmobiliario al que acuden numerosos inversores de todo el mundo. Es fundamental que estos inversores extranjeros conozcan las diversas implicaciones de adquirir propiedades con una estructura de inversión específica y planifiquen adecuadamente sus inversiones. Es importante destacar que ninguna estructura de inversión es perfecta; cada una tiene sus ventajas y desventajas. Todo se reduce a qué estructura de inversión se adapta mejor a las necesidades de cada cliente.
Estatus de extranjero no residente vs. residente
Miami, con una población predominantemente hispana, alberga a muchos ciudadanos no estadounidenses. Al analizar las implicaciones fiscales y de responsabilidad en el sector inmobiliario, es importante distinguir si el ciudadano no estadounidense es extranjero no residente o extranjero residente. Los ciudadanos no estadounidenses suelen clasificarse como extranjeros no residentes si son extranjeros exentos o no han aprobado los exámenes de la Tarjeta Verde o de presencia sustancial. Por el contrario, los ciudadanos no estadounidenses que poseen una Tarjeta Verde y han permanecido en Estados Unidos durante al menos 31 días durante el año en curso y más de 183 días en los últimos tres años se clasifican como extranjeros residentes a efectos fiscales y están sujetos a directrices diferentes a las de los extranjeros no residentes.
Tipos de propiedad y sus implicaciones fiscales
1. Propiedad directa individual
Un inversionista extranjero no residente puede ser propietario de bienes inmuebles estadounidenses a su nombre. Esta es la forma de propiedad más básica y rentable, pero ofrece la menor cantidad de beneficios y expone al propietario a responsabilidades, obligaciones de declaración de impuestos, impuestos sucesorios y retenciones de impuestos de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para la Inversión Extranjera (FIRPTA).
2. Propiedad a través de un fideicomiso
Una estructura de fideicomiso ofrece consecuencias fiscales muy similares a las de la opción de propiedad directa en Estados Unidos. Sin embargo, si el fideicomiso cumple ciertas condiciones, puede ofrecer protección frente al impuesto a las sucesiones, a diferencia de la opción de propiedad directa. Por consiguiente, la estructura de fideicomiso puede ser fiscalmente eficiente desde la perspectiva de los impuestos a las ganancias y a las sucesiones. Los fideicomisos también ofrecen mayor privacidad al inversor, ya que la propiedad queda a nombre del fideicomisario en lugar del inversor.
3. Propiedad a través de una LLC
Una de las estructuras de tenencia más utilizadas en Florida son las sociedades de responsabilidad limitada (LLC). Los inversores extranjeros no residentes pueden adquirir propiedades a nombre de una sociedad de responsabilidad limitada. Las sociedades de responsabilidad limitada son entidades de transferencia y, por lo tanto, sus consecuencias fiscales son similares a las de la propiedad directa. Sin embargo, la diferencia radica en que la propiedad a través de una LLC otorga al inversor una responsabilidad personal limitada por las pérdidas relacionadas con la inversión inmobiliaria.
4. Propiedad a través de una corporación estadounidense
Otro método común de propiedad en Florida es a través de una corporación. Un inversionista extranjero no residente también puede ser propietario de bienes raíces en Estados Unidos a través de una corporación estadounidense. Cuando una corporación estadounidense posee la inversión inmobiliaria, se deben considerar tanto la tributación de la entidad como la de las ganancias repatriadas. Además, las ganancias derivadas de la enajenación de acciones de una corporación estadounidense también están sujetas a impuestos estadounidenses si estas constituyen un interés inmobiliario estadounidense.
5. Propiedad a través de una corporación extranjera
Generalmente, la propiedad a través de una corporación extranjera no es favorable para el inversionista. Las corporaciones extranjeras que invierten en bienes raíces estadounidenses pueden estar sujetas tanto al impuesto corporativo estadounidense como al impuesto sobre las ganancias de sucursales. La principal ventaja de poseer bienes raíces a través de una corporación extranjera es que permite eludir el impuesto sobre sucesiones estadounidense. Este impuesto se basa en la propiedad individual no residente de activos estadounidenses, pero en este caso, los activos son propiedad directa de una corporación extranjera.
