Todos los inversionistas extranjeros que posean bienes inmuebles en Estados Unidos son responsables de pagar impuestos sobre todos los ingresos por alquiler que obtengan en Estados Unidos de dicha propiedad. Como regla general, una persona no estadounidense que alquile su propiedad en Estados Unidos está sujeta a una retención del 30% sobre el importe bruto de cada pago de alquiler. Sin embargo, el método de tributación de los ingresos por alquiler depende de si la persona extranjera propietaria de la propiedad se considera o no dedicada a una actividad comercial o empresarial en Estados Unidos. En tal caso, los ingresos se consideran ingresos efectivamente vinculados (ECI, por sus siglas en inglés).
Según el código tributario estadounidense, un inversionista extranjero que compra una propiedad en Estados Unidos y simplemente la alquila se considera un inversionista pasivo. Sin embargo, los inversionistas extranjeros tienen la opción de gravar sus ingresos pasivos por alquiler como si estuvieran vinculados a una actividad comercial o empresarial estadounidense. Esta opción elimina la obligación de retener impuestos sobre los ingresos brutos por alquiler.
¿Debo declarar la propiedad extranjera al IRS?
El impuesto sobre los ingresos de fuente estadounidense que no están efectivamente vinculados generalmente está sujeto a un requisito de retención, lo que significa que el impuesto se retiene cuando se pagan los ingresos a la persona extranjera. El propietario extranjero, el administrador de la propiedad estadounidense e incluso el inquilino pueden ser responsables de enviar la retención del 30% al IRS. El IRS puede demandar a cualquiera de las partes que no envíe la retención del 30% del pago bruto del alquiler. Un administrador de la propiedad debe retener el 30% de los ingresos brutos del alquiler para evitar responsabilidad personal.
El Código de Rentas Internas define a un “agente de retención” como “cualquier persona, en cualquier capacidad, que tenga el control, la recepción, la custodia, la disposición o el pago de ingresos sujetos a retención”. Por lo tanto, un administrador de bienes raíces que cobra alquileres en nombre de un propietario extranjero de bienes raíces se considera claramente un agente de retención. Los agentes de retención deben reportar los alquileres anuales cobrados en nombre de arrendadores extranjeros. Formularios 1042, Declaración Anual de Retención de Impuestos sobre Ingresos de Fuente Estadounidense de Personas Extranjeras, y 1042-S, Ingresos de Fuente Estadounidense de Personas Extranjeras Sujetos a Retención.
Si el inversor extranjero hace la elección, debe informar adecuadamente al administrador de la propiedad que los ingresos por alquiler se tratarán como ECI presentándolos al administrador de la propiedad. Formularios W-8ECI, Certificado de reclamo de una persona extranjera para exención de retención sobre ingresos efectivamente relacionados con la realización de una actividad comercial o negocio en los Estados Unidos. Un formulario W-8ECI completamente completado debe incluir un número de identificación fiscal estadounidense válido para el propietario extranjero, lo que significa que el agente de alquiler debe retener y enviar el impuesto del 30 % al IRS hasta que se cumpla este requisito.
Los contadores y contadores públicos certificados (CPA) deben asesorar a sus clientes extranjeros sobre la diferencia entre "ingresos pasivos por alquiler" e "ingresos efectivamente conectados". Esta diferencia conlleva distintas consecuencias fiscales. La propiedad de bienes inmuebles no se considera una actividad comercial o empresarial estadounidense si consiste meramente en una actividad pasiva y, por lo tanto, no constituye un ingreso efectivamente conectado. Dichos ingresos pasivos por alquiler están sujetos a una retención fiscal fija del 30%, que se aplica a los ingresos brutos en lugar de a la "base neta". Sin embargo, el Código de Rentas Internas (IRS), §871(d) y §882(d), permite a un inversor o corporación extranjera que obtenga ingresos de bienes inmuebles, pero que no se dedique a una actividad comercial o empresarial estadounidense, optar por tributar sobre la "base neta" a tasas progresivas graduadas, como si los ingresos fueran ECI.
Esta opción es beneficiosa porque los ingresos inmobiliarios a menudo pueden compensarse con los gastos sustanciales asociados, como la depreciación, los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento, las reparaciones y los gastos de intereses. Al elegir esta opción, el inversionista queda exento de la retención del 30% sobre los ingresos brutos por alquiler y puede deducir todos los gastos inmobiliarios. A menudo, estos gastos superan los ingresos y, por lo tanto, no se deben pagar impuestos estadounidenses. El extranjero debe realizar pagos estimados de impuestos sobre los ingresos netos por alquiler, si los hubiera. Sin embargo, la única manera de deducir estos gastos inmobiliarios es mediante la presentación de la declaración de impuestos sobre la renta, el Formulario 1040NR para personas físicas extranjeras no residentes y el Formulario 1120-F para empresas extranjeras.
Si no se realiza la elección y se requiere retención, entonces el ingreso bruto y los impuestos retenidos deben informarse en el Formulario 1042-S, Ingresos de fuente estadounidense de personas extranjeras sujetos a retención al IRS, y el Formulario 1042, Declaración anual de retención de impuestos para ingresos de fuente estadounidense de personas extranjeras, antes del 15 de marzo del año calendario siguiente.
