Ya sea que esté iniciando un nuevo negocio, expandiendo uno exitoso o simplemente reubicando uno existente, comprar una propiedad comercial es un proceso emocionante. Incluso puede considerar comprar una propiedad comercial para obtener ingresos por alquiler o como parte de una cartera inmobiliaria. Tanto para propietarios de negocios como para inversionistas inmobiliarios, es importante conocer algunos problemas y desafíos legales comunes que pueden surgir en el proceso, y consultar con un abogado especializado en bienes raíces puede brindarle tranquilidad. Este enfoque proactivo le permitirá concentrarse en otras consideraciones comerciales y, al mismo tiempo, garantizar un proceso de adquisición sin contratiempos. A continuación, se presentan las cinco consideraciones legales principales al comprar una propiedad comercial.
I. Comprensión de los términos del contrato de compra
El contrato de compraventa describe los derechos y obligaciones de todas las partes involucradas. Los contratos de compraventa de propiedades comerciales suelen ser largos y complejos. Un contrato bien redactado debe reflejar claramente las intenciones de las partes y los términos y condiciones. Algunas disposiciones importantes que deben revisarse incluyen las contingencias del comprador para la debida diligencia, la financiación y los asuntos de titularidad, las declaraciones y garantías del vendedor sobre el estado de la propiedad y sus mejoras, y el prorrateo de los ingresos y gastos relacionados con la operación de la propiedad.
II. Leyes de zonificación local y reglamentos de construcción
Si va a adquirir un inmueble comercial y planea modificar el tipo de negocio que se desarrolla en él, es fundamental comprender cuáles son los usos permitidos del suelo. Las normas de zonificación determinan cómo se puede utilizar o desarrollar la propiedad. Familiarizarse con la normativa de zonificación y confirmar que puede operar su negocio en el inmueble durante el período de debida diligencia le permitirá rescindir el contrato en caso de que la normativa no permita el uso previsto.
Si bien la rezonificación puede ser una opción, suele ser un proceso de aprobación largo y complejo que requiere una planificación minuciosa y asesoramiento legal. Es igualmente importante verificar los códigos de construcción locales y asegurarse de que la propiedad cumpla con todos los códigos.
III. Defectos en el título
Recibir un título limpio, libre de gravámenes, es fundamental. Es posible que los propietarios anteriores hayan acumulado gravámenes, cargas u otros problemas de título que no hayan revelado. Es posible que el vendedor ni siquiera esté al tanto de los gravámenes, infracciones u otros problemas relacionados con la propiedad. Siempre se recomienda una investigación exhaustiva del título y existe un seguro de título disponible para protegerlo de cualquier problema de título imprevisto en el futuro. Tome medidas proactivas para mitigar los riesgos y garantizar la protección de su inversión.
IV. Consideraciones Ambientales
Recientemente, las regulaciones estatales han puesto mayor énfasis en el cumplimiento de las leyes ambientales, y su incumplimiento conlleva multas cuantiosas y la remediación de la propiedad. Se deben realizar evaluaciones ambientales durante el período de diligencia debida para identificar posibles riesgos o contaminaciones previas.
En primer lugar, es importante revisar los usos históricos de la propiedad y realizar una inspección del sitio y entrevistas para identificar posibles problemas. A continuación, si la evaluación preliminar del sitio indica una posible contaminación, se deben realizar pruebas in situ para investigar la presencia de sustancias peligrosas u otros materiales y el alcance de dicha contaminación. Una evaluación ambiental adecuada del sitio garantizará el cumplimiento de las leyes locales, estatales y federales, así como la seguridad de sus empleados, a la vez que reduce el riesgo de futuras responsabilidades.
V. Financiamiento para la compra de propiedades comerciales
Financiar una propiedad comercial con las condiciones de préstamo adecuadas será esencial para el éxito de la operación. Los préstamos comerciales suelen ofrecerse a un plazo de cinco a diez años, tras el cual el propietario deberá refinanciar su propiedad. Su estructura de capital también puede incluir otras formas de deuda, como la deuda mezzanine (deuda convertible). Comprenda todos los términos de su contrato de préstamo, como la tasa de interés, los plazos de pago y las penalizaciones por pago anticipado. Es fundamental que un abogado especializado en derecho inmobiliario revise estos documentos.
La compra de una propiedad comercial puede ser un proceso complejo y prolongado que implica la negociación de contratos, la debida diligencia, la obtención de financiamiento y el cumplimiento de las normas de zonificación y otros requisitos legales. Si está considerando comprar una propiedad comercial, no dude en contactar a uno de nuestros abogados inmobiliarios con experiencia en EPGD Business Law, con oficinas en Miami, FL, Washington, DC, Nueva York, NY y West Palm Beach, FL. Llámenos al (786) 837-6787 o envíenos un correo electrónico para programar una consulta.
