Las responsabilidades de los arrendadores en virtud de un contrato de alquiler residencial se rigen por una doctrina conocida como garantía implícita de habitabilidad. Cada estado tiene sus propias leyes que definen el alcance de esta doctrina, pero su propósito principal es garantizar que las unidades de alquiler se encuentren, como mínimo, en condiciones aptas para ser ocupadas ("habitables"). Habitable significa seguro, higiénico y protegido. Habitable no significa cómodo ni lujoso.
Las características comunes de los requisitos de habitabilidad estatales incluyen:
– Puertas que se cierran con llave
– Sistemas de gas, calefacción, electricidad y fontanería.
– Detectores de humo y monóxido de carbono operativos
– Lavabos, inodoros y duchas con agua caliente.
– Espacio habitable libre de goteras, moho, plomo, asbesto, plagas y otros riesgos para la salud.
En ciertas zonas, como Arizona y Dallas, la garantía implícita de habitabilidad incluye el derecho a aire acondicionado. Algunos inquilinos pueden requerir adaptaciones para personas con discapacidad, como el funcionamiento del aire acondicionado. Sin embargo, en la mayoría de los casos, el aire acondicionado se considera una comodidad, más que una condición necesaria para la habitabilidad. En otras palabras, las leyes de arrendador-inquilino de la mayoría de los estados no obligan a los arrendadores a proporcionar aire acondicionado.
Las leyes de Florida no son inusuales, ya que no exigen el aire acondicionado como elemento de habitabilidad (curiosamente, la calefacción sí lo es). El condado de Miami-Dade establece Estándares Mínimos de Vivienda. Los propietarios deben mantener sus unidades de alquiler en buen estado estructural; proporcionar plomería, agua caliente, iluminación y ventilación adecuadas; y proporcionar calefacción adecuada y segura, entre otras cosas. El aire acondicionado no se menciona en la sección de responsabilidad del propietario de los Estándares. Otros condados con una población numerosa, como los condados de Broward, Duval y Hillsborough, no prohíben a los propietarios proporcionar o reparar el aire acondicionado. Sin embargo, las leyes de otros condados o ciudades pueden modificar esta norma.
¿Es el propietario o el inquilino responsable de las reparaciones del aire acondicionado?
Afortunadamente, muchos propietarios en Florida y en todo Estados Unidos optan por ofrecer aire acondicionado como servicio de alquiler. Cuando el aire acondicionado funciona como parte del alquiler, el propietario es responsable de mantener la unidad en buen estado. Algunos estados permiten a los inquilinos retener el alquiler si un aparato de aire acondicionado no funciona; otros permiten que los inquilinos lo reparen ellos mismos y deduzcan el costo del alquiler.
Si el aire acondicionado se avería por negligencia del inquilino o de su huésped, este es responsable de repararlo (o reemplazarlo) a su propio costo. Si el aire acondicionado se avería por desgaste o por causas ajenas al inquilino, el arrendador es responsable de repararlo (o reemplazarlo) a su propio costo. Una vez que el inquilino notifique el problema al arrendador, este tendrá un plazo específico (establecido en el contrato de arrendamiento o por ley) para solucionarlo.
Los arrendadores tienen la libertad de estructurar sus contratos de arrendamiento de forma que los exima de la obligación de reemplazar el sistema de aire acondicionado si se avería. Si le presentan un contrato con este tipo de cláusula, o si no menciona el aire acondicionado en absoluto, usted podría ser responsable de garantizar que la unidad (si la tiene) funcione y reciba mantenimiento. Nadie debería tener que soportar el calor de Florida sin aire acondicionado. Asegúrese de conocer sus derechos antes de mudarse y llámenos si su arrendador no cumple con sus obligaciones según el contrato.
